Коэффициент интенсивности: плотность без перегибов

Коэффициент интенсивности застройки (КИЗ) выражает отношение суммарной площади всех надземных этажей к площади земельного участка. Показатель вводится градостроительными регламентами для дозирования антропогенной нагрузки и сохранения комфортного уличного пространства.

Параметр нередко путают с коэффициентом плотности застройки, где учитывается проекция здания на землю. КИЗ описывает вертикальную насыщенность, тогда как плотность застройки — горизонтальную.

Смысл показателя

КИЗ формирует архитектурный «профиль» района: низкий индекс даёт простор, высокий — деловую панораму. Значение служит компасом для инвестора, архитектора и органов экспертизы, чтобы проект не трансформировался в уплотнительный «термитник».

Формула расчёта

КИЗ = =Этажей / Участка

∑Fэтажей — общая площадь всех надземных уровней,

Fучастка — площадь надела по межевому плану.

Подземные парковки и техподполья не входят в числитель, если муниципальные правила не оговорили обратное. В ряде субъектов вводится поправочный коэффициент k_подз для частичного учёта парковочных ярусов — прижатый компромисс между девелопером и жителями.

Градостроительные эффекты

Повышение КИЗ усиливает пешеходную активность, сокращает энергетические потери на транспорт, однако провоцирует «тёпловой остров». Низкие значения дарят району воздушность, но разворачивают дорожные сети, удлиняют коммуникации и повышают предельную цену квартир.

Нормативная сетка

Российские СП 42.13330 и Регламенты субъектов федерации задают диапазоны КИЗ для различных функциональных зон: от 0,3 в малоэтажной среде до 7,0 в деловом центре мегаполиса. Ппри разработке ППТ возможна корректировка, но исключительно после публичных слушаний и экологического аудита.

Частые искажения

Несогласованная надстройка мансард, установка антресолей, изменение назначения нежилых ячеек увеличивают фактический КИЗ. Муниципальные инспекции используют лазерное сканирование и БПЛА-фотофиксацию для выявления такой «тихой роста».

Редкие термины

Энвайронментальный капаситет — предельная жизнеёмкость городской среды без потери экологического баланса, урбанистический аллометризм — зависимость высотности от площади участка по степенному закону.

Цифровое сопровождение

BIM-модели и сети кластеры прогнозируют КИС ещё на эскизной стадии, мгновенно пересчитывая вариант при изменении этажности или рельефа. Команда видит будущий баланс территорий, инфраструктуры и инвестдохода без многостраничных калькуляций.